Saisissez vos revenus nets mensuels, vos crédits en cours, votre apport, le taux et la durée du prêt. Le calcul applique la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : l’ensemble de vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. Il en déduit ce que vous pouvez emprunter, puis le prix maximal du logement une fois payés les droits de mutation, la contribution de sécurité immobilière et les émoluments du notaire, aux tarifs de la France métropolitaine.
Vos revenus et vos crédits en cours
Indiquez les revenus nets mensuels du foyer avant impôt sur le revenu, c’est-à-dire avant le prélèvement à la source, et les mensualités des crédits qui continueront après l’achat : prêt auto, crédit à la consommation, autre prêt immobilier. Ces mensualités réduisent d’autant celle du nouveau prêt.
Le taux, la durée et l’assurance
Saisissez le taux nominal annuel proposé, hors assurance, et la durée. La norme du HCSF limite la durée à 25 ans, ou 27 ans pour un logement neuf ou avec travaux lorsque le différé correspond au délai avant d’y habiter. L’assurance emprunteur se saisit en taux annuel sur le capital emprunté, par exemple 0,30 : elle compte dans les 35 %.
Le logement et les frais
Dans l’ancien, la taxe départementale est de 5 % dans la grande majorité des départements depuis 2025, et le plus souvent de 4,5 % ailleurs (avant 2025, les taux allaient de 3,8 % à 4,5 %), ainsi que pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Dans le neuf vendu avec TVA, la taxe de publicité foncière est réduite à 0,71 % du prix hors taxes. Par prudence, la CSI et les émoluments y sont calculés sur le prix payé, TVA comprise. Les débours, les formalités, la garantie du prêt et les frais de dossier ne sont pas des montants réglementés : ajoutez-les dans « Autres frais ». Le calcul vaut pour la France métropolitaine : dans les départements d’outre-mer, le barème des émoluments est plus élevé et leur TVA est de 8,5 % ou nulle.
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Le prix maximal est le plus haut prix, en euros entiers, pour lequel prix, frais et autres frais tiennent dans votre apport plus votre capacité d’emprunt. Le détail du calcul donne chaque étape. Si votre apport ne couvre pas les frais, le prêt dépasse le prix du logement : c’est signalé.
Mensualité maximale = 35 % × revenus nets mensuels − mensualités des crédits en cours.
Capacité d’emprunt = le plus grand capital C, en euros entiers, dont la mensualité C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n) plus l’assurance C × taux d’assurance ÷ 12 ne dépasse pas la mensualité maximale, avec t = taux annuel ÷ 12 et n = durée en mois.
Prix maximal = le plus grand prix P tel que P + frais(P) + autres frais ≤ apport + capacité d’emprunt.
Frais dans l’ancien = P × (taux départemental × 1,0237 + 1,20 %) + 0,10 % × P (CSI) + émoluments du barème, majorés de 20 % de TVA.
Frais dans le neuf = 0,71 % × P ÷ 1,2 (taxe de publicité foncière sur le prix hors TVA) + 0,10 % × P + émoluments, majorés de 20 % de TVA.
La mensualité maximale est arrondie au centime inférieur, pour ne jamais dépasser les 35 % ; chaque autre montant est arrondi au centime le plus proche.
Exemple : 3 500 € de revenus, 30 000 € d’apport
Avec 3 500 € de revenus nets mensuels et 200 € de crédit auto, la mensualité maximale est 35 % × 3 500 € − 200 € = 1 025 €. À 3,5 % sur 25 ans avec une assurance à 0,30 %, cela permet d’emprunter 195 007 €. Avec 30 000 € d’apport, le budget est de 225 007 €. Pour un logement ancien dans un département à 5 %, le prix maximal est de 209 104 € : droits de mutation 13 212,24 €, émoluments du notaire 2 067,99 € HT plus 413,60 € de TVA, CSI 209,10 €, soit 15 902,93 € de frais. Le prêt nécessaire est de 195 006,93 €, pour une mensualité de 1 025 € assurance comprise. Le barème des émoluments suit l’exemple de notaires.fr : pour un prix de 176 000 €, 251,55 + 167,58 + 457,52 + 926,84 = 1 803,49 € HT.
