Saisissez le montant emprunté, le taux d’intérêt annuel et la durée : le calculateur donne la mensualité, le coût des intérêts et de l’assurance, et le tableau d’amortissement année par année, à exporter mois par mois. Si vous indiquez vos revenus, il calcule votre taux d’effort et le compare au plafond de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Il vérifie aussi que le taux et l’assurance restent sous le seuil de l’usure du 4e trimestre 2026.
Le montant, le taux et la durée
Le montant est le capital que vous empruntez, une fois l’apport déduit. Le taux est le taux nominal de l’offre, hors assurance : ce n’est pas le TAEG, qui ajoute l’assurance, la garantie et les frais de dossier. La durée se saisit en années, avec des mois en plus si besoin.
Prêt amortissable ou in fine
Dans un prêt amortissable, chaque mensualité paie les intérêts du mois et une part du capital, et reste la même du début à la fin. Dans un prêt in fine, vous ne payez chaque mois que les intérêts, et le capital en une seule fois avec la dernière échéance : comme le capital ne diminue pas, les intérêts coûtent plus cher sur la durée.
L’assurance emprunteur
La banque peut exiger une assurance emprunteur, mais ne peut pas vous imposer l’assureur. Saisissez son taux annuel, en pourcentage du capital emprunté : la cotisation est alors la même chaque mois. Si votre contrat calcule la cotisation sur le capital restant dû, son coût réel sera plus faible que celui affiché.
Taux d’effort et seuil de l’usure
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent limiter le taux d’effort à 35 %, assurance comprise, et la durée à 25 ans (27 ans avec un différé, pour un logement neuf ou un logement ancien acheté avec de gros travaux), sauf pour 20 % au plus de leurs nouveaux crédits immobiliers. Le TAEG ne peut pas dépasser le seuil de l’usure, publié chaque trimestre par la Banque de France : du 1er octobre au 31 décembre 2026, 4,09 % pour un prêt à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 5,40 % à partir de 20 ans.
Arrondi et tableau d’amortissement
La mensualité est arrondie au centime le plus proche ; un demi-centime est arrondi au centime supérieur. Les intérêts de chaque mois sont calculés sur le capital restant dû et arrondis de la même façon, et la dernière échéance est ajustée de quelques centimes pour solder le prêt. Le tableau par année se déplie sous le résultat, et son bouton d’export donne le détail mois par mois au format CSV.
Mensualité = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), où C est le capital emprunté, t le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mois.
Chaque mois : intérêts = capital restant dû × t ; capital remboursé = mensualité − intérêts.
In fine : mensualité = C × t, et le capital est remboursé avec la dernière échéance.
Assurance par mois = C × taux d’assurance ÷ 12 ; coût total du crédit = intérêts + assurance.
Taux d’effort = (mensualité + assurance + autres crédits) ÷ revenus nets mensuels.
Exemple : 250 000 € sur 25 ans à 3,5 %, assurance à 0,30 %
La mensualité hors assurance est de 1 251,56 €, et l’assurance de 250 000 € × 0,30 % ÷ 12 = 62,50 € par mois : vous payez 1 314,06 € par mois. Sur 300 mois, les intérêts coûtent 125 467,48 € et l’assurance 18 750,00 €, soit un coût total du crédit de 144 217,48 €. Avec 5 000 € de revenus nets mensuels, le taux d’effort est de 26,28 %, sous les 35 %. Le taux et l’assurance additionnés, 3,80 %, restent sous le seuil de l’usure de 5,40 % d’un prêt de 20 ans et plus.
