Saisissez vos revenus nets avant impôt et les mensualités de vos crédits : le calculateur donne votre taux d’endettement, ce que vous pouvez encore rembourser chaque mois sous le plafond de 35 % que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux crédits immobiliers, et ce qu’il vous reste après vos mensualités. Ajoutez la mensualité du crédit que vous envisagez pour voir votre taux une fois ce crédit accordé.
Les revenus à indiquer
Indiquez vos revenus nets avant impôt sur le revenu : salaires, pensions, revenus d’indépendant. Pour un achat à deux, additionnez les revenus des deux emprunteurs. Saisissez-les par mois ou par an : un revenu annuel est divisé par 12. Les revenus exceptionnels ne comptent pas, et la banque retient les loyers que vous percevez après une décote qu’elle fixe elle-même.
Les mensualités à compter
Comptez tous vos crédits en cours, quelle qu’en soit la nature (immobilier, auto, consommation, renouvelable, études), assurance emprunteur comprise, et la mensualité du crédit que vous demandez. Un loyer, des impôts ou les dépenses courantes ne sont pas des mensualités de crédit et n’entrent pas dans ce taux. Depuis le 1er janvier 2024, un prêt relais dont le montant ne dépasse pas 80 % de la valeur du logement mis en vente, nette du capital qui reste dû sur ce logement, est exclu du calcul.
La limite de comparaison
Le plafond de 35 % s’impose aux banques pour les nouveaux crédits immobiliers depuis le 1er janvier 2022. Une banque peut y déroger pour au plus 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers chaque trimestre, dont au moins 70 % pour l’achat d’une résidence principale. Votre banque peut aussi retenir un seuil plus bas : choisissez « Autre » pour le saisir, ou « Aucune » pour ne voir que votre taux.
Arrondis et réutilisation du résultat
Le taux est arrondi au centième, une moitié étant arrondie vers le haut, et il est comparé à la limite avant d’être arrondi. Les montants sont arrondis au centime le plus proche, sauf les mensualités maximales, arrondies au centime inférieur pour ne jamais dépasser la limite, et les revenus nécessaires, arrondis au centime supérieur. Le détail du calcul se copie en un clic, s’exporte en CSV ou s’enregistre dans Priostack.
Taux d’endettement = total des mensualités de crédit ÷ revenus mensuels nets avant impôt × 100.
Mensualités maximales = revenus mensuels × 35 %.
Marge restante = mensualités maximales − total des mensualités.
Revenus nécessaires = total des mensualités ÷ 35 %.
Exemple : 3 200 € de revenus, un prêt auto et un projet immobilier
Un couple gagne 3 200,00 € nets par mois avant impôt et rembourse un prêt auto de 250,00 € par mois, soit un taux d’endettement de 7,81 %. Il demande un crédit immobilier dont la mensualité, assurance comprise, serait de 900,00 €. Ses mensualités passeraient à 1 150,00 €, soit 1 150,00 € ÷ 3 200,00 € × 100 = 35,94 % de ses revenus. Le plafond de 35 % correspond à 3 200,00 € × 35 % = 1 120,00 € de mensualités : le projet le dépasse de 30,00 € par mois. Pour respecter le plafond, il faudrait 3 285,72 € de revenus mensuels, ou une mensualité ramenée à 870,00 €, par exemple en allongeant la durée du prêt dans la limite de 25 ans.
