Le cash-flow d’un investissement locatif, c’est ce qui reste chaque mois une fois le crédit et les charges payés avec les loyers. Saisissez le loyer, la vacance, les charges et votre crédit : le calculateur donne le cash-flow de la première année, par an et par mois. Pour une location nue, il estime aussi l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux en micro-foncier ou au régime réel, aux règles en vigueur le 11 novembre 2026.
Loyer, vacance et gestion
Indiquez le loyer mensuel hors charges : les charges récupérables que le locataire vous rembourse ne changent pas votre cash-flow. La vacance couvre les mois sans locataire et les impayés, en pourcentage des loyers de l’année : un mois vide par an représente 8,333 %. Les frais de gestion d’une agence se saisissent en pourcentage des loyers encaissés, TVA comprise.
Charges du propriétaire
Saisissez les montants annuels : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant et garantie des loyers impayés, entretien et réparations. Toutes réduisent le cash-flow ; au régime réel, elles sont aussi déductibles des loyers.
Crédit
Avec le montant emprunté, le taux nominal et la durée, le calculateur établit la mensualité d’un prêt amortissable, ou les seuls intérêts d’un prêt in fine, puis les intérêts et le capital remboursés la première année. L’assurance emprunteur s’ajoute par mois. Pour un achat comptant, laissez le montant vide.
Impôt sur les loyers
Choisissez le micro-foncier ou le régime réel et votre tranche marginale d’imposition (TMI). En micro-foncier, l’impôt porte sur 70 % des loyers encaissés ; au réel, sur les loyers moins les charges, les intérêts, l’assurance emprunteur et 20 € de frais forfaitaires par logement. Le revenu imposable supporte votre TMI et 17,2 % de prélèvements sociaux. Si le réel est plus avantageux que le micro-foncier, le calculateur le signale.
Arrondis et réutilisation
Chaque montant annuel est arrondi au centime le plus proche, un demi-centime s’arrondissant en s’éloignant de zéro (0,005 € donne 0,01 €, -0,005 € donne -0,01 €) ; le cash-flow mensuel est le cash-flow annuel divisé par 12, arrondi de la même façon. Copiez le détail, exportez-le en CSV ou enregistrez-le dans Priostack.
Loyers encaissés = loyer mensuel × 12 − vacance
Cash-flow avant impôt = loyers encaissés − charges − mensualités de crédit et assurance de l’année
Mensualité amortissable = C × t ÷ (1 − (1 + t)^−n), avec t = taux annuel ÷ 12 et n = nombre de mois
Micro-foncier : revenu imposable = loyers encaissés × 70 %
Régime réel : revenu imposable = loyers encaissés − charges − intérêts − assurance emprunteur − 20 €
Impôt = revenu imposable × (TMI + 17,2 %)
Cash-flow après impôt = cash-flow avant impôt − impôt
Exemple : un studio loué 900 € par mois, acheté à crédit
Loyer de 900 €, 5 % de vacance, 7 % de frais de gestion, 2 050 € de charges fixes par an (900 € de taxe foncière, 600 € de copropriété, 150 € d’assurance, 400 € d’entretien), prêt de 150 000 € à 3,5 % sur 20 ans avec 30 € d’assurance par mois. Les loyers encaissés sont de 10 260,00 €, les charges de 2 768,20 €, la mensualité de 869,94 €, et le crédit coûte 10 799,28 € la première année, dont 5 165,95 € d’intérêts et 5 273,33 € de capital. Le cash-flow avant impôt est de -3 307,48 € par an, soit -275,62 € par mois. Avec une TMI de 30 % en micro-foncier, l’impôt et les prélèvements sociaux atteignent 3 389,90 € et le cash-flow tombe à -558,12 € par mois ; au régime réel, ils ne sont que de 918,45 €, pour un cash-flow de -352,16 € par mois.
