Saisissez le prix d’achat et le loyer mensuel : le calculateur donne le rendement brut. Ajoutez les frais d’achat, la vacance et les charges de l’année pour obtenir le rendement net, puis, si vous le souhaitez, votre tranche d’imposition pour une estimation du rendement après impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, aux règles des revenus de 2026. Les montants sont arrondis au centime le plus proche et les rendements au centième de point.
Le rendement brut
C’est le loyer d’une année divisé par le prix d’achat. Il permet de comparer rapidement des annonces, mais il ignore les frais d’achat, la vacance et les charges : il surestime toujours ce que le logement rapporte.
Le rendement net de charges
Il part des loyers réellement encaissés, vacance déduite, retire les charges qui restent au propriétaire (frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, entretien) et rapporte le résultat au coût total de l’achat : prix, frais de notaire et travaux. Les charges récupérables, que le locataire vous rembourse en plus du loyer, n’entrent ni dans le loyer ni dans les charges.
Le rendement après impôt
Choisissez votre tranche marginale d’imposition et le régime de la location. En location nue, le micro-foncier s’applique si les revenus fonciers de tout le foyer ne dépassent pas 15 000 € par an : l’impôt porte sur 70 % des loyers. Au régime réel, il porte sur les loyers moins les charges et un forfait de 20 € de frais de gestion. En location meublée de longue durée, le micro-BIC retient la moitié des recettes, avec un abattement d’au moins 305 €, jusqu’à 83 600 € de recettes en 2026. S’y ajoutent les prélèvements sociaux : 17,2 % sur les revenus fonciers et 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle de 2026.
Ce que le calcul laisse de côté
Le calcul porte sur un achat payé comptant. Il ne tient pas compte des intérêts d’emprunt, de l’amortissement en location meublée au régime réel, des dispositifs de défiscalisation, de la CSG déductible ni du fait que les loyers peuvent vous faire changer de tranche. Au réel, un déficit foncier n’est pas valorisé. L’impôt affiché est une estimation à votre taux marginal, pas le calcul de votre impôt.
Rendement brut = loyer mensuel × 12 ÷ prix d’achat × 100.
Rendement net = (loyers encaissés − charges) ÷ (prix + frais d’achat + travaux) × 100.
Rendement après impôt = (revenu net − impôt sur le revenu − prélèvements sociaux) ÷ coût total × 100.
Exemple : un studio acheté 180 000 € et loué 800 € par mois
Les loyers d’une année s’élèvent à 800 € × 12 = 9 600,00 €, soit un rendement brut de 5,33 %. Avec un mois de vacance, 7 % de frais de gestion, 900 € de taxe foncière, 600 € de charges de copropriété non récupérables, 150 € d’assurance et 300 € d’entretien, les charges atteignent 2 566,00 € pour 8 800,00 € de loyers encaissés : il reste un revenu net de 6 234,00 €. Rapporté au coût total de 196 500,00 € (le prix, 14 000 € de frais de notaire et 2 500 € de travaux), le rendement net est de 3,17 %. Dans la tranche à 30 %, au micro-foncier, l’impôt sur le revenu de 1 848,00 € et les prélèvements sociaux de 1 059,52 € ramènent le rendement après impôt à 1,69 %.
