Saisissez le prix du bien, son département, le loyer, les charges et, si vous empruntez, le prêt. Le calculateur ajoute les frais d’achat (droits de mutation au taux de votre département, émoluments du notaire et contribution de sécurité immobilière), puis donne le rendement brut et net, le cash-flow de la première année, le prix de revente au bout de la durée choisie, le gain total, le ROI sur votre apport et le rendement annuel équivalent (TRI). Tous les chiffres sont avant impôt.
Le prix et les frais d’achat
Saisissez le prix net vendeur. Les droits de mutation dépendent du département : au 1er juin 2026, la plupart appliquent une part départementale de 5 %, onze départements 4,5 % et l’Indre 3,8 %. S’y ajoutent 1,2 % de taxe communale et des frais d’assiette égaux à 2,37 % de la part départementale. Dans le Calvados, un abattement de 46 000 € sur la base de cette part est réservé aux logements situés en zone France ruralités revitalisation (FRR) : le calculateur ne le déduit pas, il le signale. Dans le neuf, la taxe est réduite à 0,7 %. Les émoluments du notaire suivent un barème réglementé, avec 20 % de TVA en métropole ; outre-mer, le barème est plus élevé et la TVA est de 8,5 % (Guadeloupe, Martinique, La Réunion) ou nulle (Guyane, Mayotte). Ajoutez dans « Autres frais d’achat » les débours et formalités du notaire, les frais d’agence à votre charge et ceux du prêt.
Les loyers et les charges
Le loyer s’entend hors charges récupérables sur le locataire. La vacance retire une part des loyers de l’année : 8,33 % correspond à un mois sans locataire. Les charges annuelles sont celles qui restent à votre charge : taxe foncière, assurance, charges de copropriété non récupérables, entretien et frais de gestion.
Le crédit
Avec un prêt amortissable, chaque mensualité paie les intérêts et une part du capital ; avec un prêt in fine, vous ne payez que les intérêts, et le capital à l’échéance ou à la revente. Le capital restant dû au moment de la revente est déduit du prix de vente. L’assurance emprunteur n’est pas comptée : ajoutez son coût annuel aux charges.
La revente et le résultat
Choisissez la durée de détention, votre hypothèse d’évolution du prix et les frais de revente. Le gain total additionne les cash-flows de chaque année et le net de revente, moins votre apport. Le ROI rapporte ce gain à l’apport ; le TRI est le taux annuel auquel l’apport de départ vaut autant que tout ce qui vous revient ensuite. Les montants sont arrondis au centime le plus proche, les pourcentages au centième ; les tranches du barème des émoluments sont arrondies au centime inférieur, comme dans les exemples de service-public.fr.
Coût total = prix + droits de mutation + émoluments du notaire TTC + CSI + autres frais + travaux.
Apport = coût total − montant emprunté.
Résultat annuel = loyer mensuel × 12 × (1 − vacance) − charges annuelles ; cash-flow = résultat annuel − remboursements du prêt.
Rendement brut = loyers annuels ÷ prix ; rendement net = résultat annuel ÷ coût total.
Net de revente = prix × (1 + évolution annuelle)^durée − frais de revente − capital restant dû.
Gain total = somme des cash-flows annuels + net de revente − apport ; ROI = gain total ÷ apport.
TRI : le taux r pour lequel − apport + Σ cash-flow de l’année t ÷ (1 + r)^t + net de revente ÷ (1 + r)^durée = 0.
Exemple : un appartement ancien dans la Métropole de Lyon
Prix 200 000 €, taux départemental de 5 %, 10 000 € de travaux, loyer de 900 € par mois avec 5 % de vacance, 2 000 € de charges par an, prêt amortissable de 180 000 € à 3,5 % sur 20 ans, revente au bout de 10 ans avec une hausse de 1,5 % par an et 5 % de frais. Les frais d’achat atteignent 15 231,30 € (12 637,00 € de droits, 2 394,30 € d’émoluments TTC et 200,00 € de CSI) : coût total 225 231,30 €, apport 45 231,30 €. La mensualité est de 1 043,93 €. La première année, les loyers encaissés (10 260,00 €) moins les charges laissent 8 260,00 €, soit un cash-flow de -4 267,16 € après le crédit. Rendement brut 5,40 %, net 3,67 %. Revendu 232 108,17 €, le bien rapporte 114 934,15 € net, une fois payés les frais de revente et les 105 568,61 € de capital restant dû. Gain total : 27 031,25 €, soit un ROI de 59,76 % sur l’apport et un TRI de 3,63 % par an, avant impôt.
